热点城市频现受捧盘 楼市仍然面临去库存尴尬

　　60亿元的“受捧盘”!让全国房地产业从业者“亮瞎眼”!

　　11月7日，深圳一手房市场迎来单个楼盘近十年来最大体量推盘——深圳龙华新区的壹城中心。从上午10点正式签约到下午4点，开发商宣布所推楼盘全部1637套房源一次性卖完，6个小时内实现“受捧”。据初步预计，此次开盘签约金额达到60亿元。

　　回顾今年以来的楼市，在多轮“救市”政策刺激之下，市场信心将进一步提升，北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，楼市成交量已经呈现出“金九银十”的行情。深圳、北京、上海、广州、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市开始出现“受捧盘”等热销现象。甚至部分城市比如深圳、上海等一线城市的市场回暖的速度超出政策预期，政府的“救市”星星之火导致楼市成交量出现上涨，房价也正在酝酿大幅上涨的行情。与此同时，期待已久的“受捧盘”开始在下半年楼市频频再现。

　　多因素催生热点城市频现“受捧盘”

　　针对热点城市楼市不断出现的“受捧盘”与房价快速上涨的现象，地方政府也不得不出招应对。其中，上半年，深圳规土委表示，将严格依法查处那些通过故意制造“受捧盘”等人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”等违法违规行为。此外，深圳将推出系列措施全力保障房地产市场健康有序发展，包括加快商品住房预售审批，加快新增住宅用地供应，继续执行限购等;在今年下半年至今，上海市政策层面两次警示房价已经很高，下半年要抑制投资投机需求，官方对于楼市调控政策层面开始出现转向，开始出现收紧的信号。

　　那么，地方政府管得住“受捧盘”吗?“受捧盘”是不是还会在更多的城市发生?“受捧盘”背后反映出哪些尴尬问题?

　　多轮“救市”政策之后，市场需求被激活，上述城市的楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转。在这样的市场背景下，“自住需求+改善需求”两股力量入市，导致上述城市出现“受捧盘”的现象。同时，“受捧盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市，甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

　　以深圳为例，新增建设用地少的可怜，对住宅市场来讲，势必会造成未来供不应求的局面;从商品住宅市场去化周期来看，今年以来，整个市场去化周期也就6-7个月，甚至有时候更低，可以说这个城市楼市处于“无房可卖”的局面，也就是说在供不应求的市场环境当中出现“受捧盘”也是理所当然，是市场行为使然，即使政府出台上述措施也难以改变楼市供求关系紧张的本质。11月7日，深圳楼市6个小时内实现60亿元的“受捧盘”，也正是在上述市场背景下发生的。

　　从 “受捧盘”频出的其他城市来看，地方政府并没有明确表态用行政手段制止，甚至在公积金贷款、普通住宅标准、住房补贴等方面继续定向宽松，试图通过楼市基本面的回升拉动宏观经济的增长。从这个角度来看，由于宏观经济“触底”阶段的经济增速的压力，地方政府也有苦难言的尴尬，也不得不通过炒热房地产挽救宏观经济。因此，我们也就不难理解为何深圳等上述城市“受捧盘”频出。

　　此外，地方政府“大牌”频频亮出，各地利好政策频出，地方版城市规划、产业规划密集出台，导致热点城市房地产市场出现炒作氛围。比如，一带一路、自贸区、京津冀一体化、轨道交通、新区等规划或政策的获批，政策热点效应助推区域房地产市场热度升温，导致北上广深、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市出现抢房现象，催生“受捧盘”。从今年四季度楼市发展趋势来看，上述热点城市仍然会有“受捧盘”频现的现象。