马跃成：看楼市兴衰 短期内房价下行趋势难根本逆转

　　最近，各地反馈的楼市信息比较杂乱无章，北京的情况是，个别楼盘房价下降之后，尚未带动普遍下降，但是，房价上涨的趋势已经被坚决遏制，二手房普遍有回归的趋势也是不争的事实，特别是租金价格的停涨，并少许回落，有重要意义。在各地取消限购政策之后，有个别城市的成交量有所回升，但是，重点城市的楼市依然改变不大，这么大的动作对楼市一点影响没有也不现实。但是，地方政府取消限购的目的，显然已经彻底落空。楼市发展看来确实有其自身的规律，政府政策变化的影响不会在短期内凑效，这个时滞现象其实并不奇怪。调控期间也是这样，因此每次政策出台，政府总是急于见效，结果总是失望，然后就调来调去，调成了乱局。

　　随着限购政策淡出历史舞台，央行在“十一”黄金周前夕也解禁限贷政策。这是中央政府首次以实际行动配合地方政府重启楼市的信号，也是政府急于调控经济发展速度的有力手段。政府重新把发展的任务寄托在房地产的复苏上，让人很失望，说明我们这两年在探索新的发展模式上，在摆脱土地财政依赖方面依然是空手而归，打了败仗。最近连续出台楼市利好政策，但是，楼市反映并不强烈。我们判断，政府相关部门还会在政策落实上，继续下大力气，“双限”松绑在多大程度上影响楼市，主要看限贷的优惠能有多大。但是，对银行来说，优惠的底线不是无限低，成本毕竟在那个地方摆着。更重要的是，影子银行对经济的影响已经渗透到经济的方方面面，银行的钱投向哪里，肯定会更多地考虑银行收益有多大。

　　调查显示，对于“房贷新政”中关于首套房认定的新规，多数银行信贷部门都表示将予以执行，而房贷利率在基准利率基础上下浮30%，执行的可能性很小。尽管央行规定优惠下限是7折，但并非必须打7折。受各种“宝宝”的冲击，银行的存款成本近年来大幅上升，实施7折利率的话银行将“无钱可赚”。银行在这个问题上不积极，早在预料之中，实际上目前首套房购房者拿到的贷款利率依然是在基准利率上浮10%左右，松动并不容易，这样僵持的结果，反倒是人们观望的情绪更加浓重。

　　中国楼市的兴衰主要是受预期影响，“买涨不买跌”的心态促使一部分观望情绪浓厚的购房者拿定主意的关键因素，还是房价的走向预期。据称，房贷新政放松后，楼盘访客量的大幅上升，部分楼盘成交的明显有所回暖，这对供需双方都将产生影响。已经有业内舆论认为，受限贷放松政策的积极影响，真正有意向购房群体将重树信心，预计四季度这部分大量积压的需求会陆续释放。也有人表示，新政的执行效果还需时日，但可以肯定的是，此后市场将出现深度转变，不仅仅是成交量会得以提升，更重要的是价格将很可能出现转折。当然，这都是业内的观点，毕竟受利益相关影响，市场实际情况，依然像是冬天即将来临前的深秋，寒意嗖嗖，大量的楼盘空置在那里没人买账。